Підводні камені договору оренди земельної ділянки

І нформація Оріхівського бюро правової допомоги в рамках проекту «Я МАЮ ПРАВО»

Підводні камені договору оренди земельної ділянки: на що звертати увагу та як себе убезпечити

Чи знають селяни свої права та чи вміють себе захистити у відносинах з фермерами та аграрними підприємствами, що використовують їх землі? У більшості випадків власники земельних ділянок узгоджують з орендарями, як правило, лише вартість оренди та форму її оплати, але не завжди в строк чи взагалі їх отримують, а дієвих інструментів, передбачених у договорі, щоб змусити орендаря виконувати свої обов’язки належно, люди не мають. Підписують шаблонні договори, не знаючи юридичних наслідків таких правочинів.
Першим кроком, необхідним для оформлення відносин між фермером та власником земельної ділянки є укладення договору її оренди. Відповідно до закону, він може мати просту письмову форму, але за взаємним бажанням орендаря і орендодавця, вони можуть посвідчити його нотаріально.

    Договір оренди земельної ділянки повинен містити такі істотні умови:
а) інформацію про земельну ділянку, що передається в оренду: кадастровий  номер,  місце  розташування  та розмір земельної ділянки);
б)строк дії договору оренди;
в) орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та  умов  розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За  згодою  сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Важливо пам’ятати, що якщо договір не містить хоча б одну із вище зазначених істотних умов, він вважається неукладеним. Слід розділяти момент укладення договору оренди та момент державної реєстрації права оренди, що за ним виникає, оскільки вони мають принципово різні юридичні наслідки. Право користування земельною ділянкою в орендаря виникає з моменту його державної реєстрації.  За державною реєстрацією оренди може звернутися як орендар, так і орендодавець до нотаріусів, державних реєстраторів.

    Відповідно до ст.19 Закону України «Про оренду землі»  строк дії  договору  оренди  землі  визначається  за   згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. 10 років є на сьогодні мінімальним строком оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського  призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких   проводиться гідротехнічна меліорація.

     Базою для розрахунку орендної плати є нормативна грошова оцінка землі. Вона зазначена в кожному сертифікаті на отримання земельної частки (паю). Розмір ставки орендної плати за землі сільськогосподарського призначення повинен бути не менше 3 відсотків від вартості земельної ділянки відповідно до статті 1 Указу Президента України від 02.02.2002 р. № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» зі змінами.

     Непоодинокими є випадки коли орендарі не виплачують в строк орендну плату в грошовій або в натуральній формі (зерно, цукор, крупи, тощо),  або ж остання має неналежну якість. Варто у договорі оренди передбачити штрафні санкції для орендаря.
Якщо орендна плата визначена у натуральній формі, то слід застосовувати штраф, який може бути виражений у грошовому еквіваленті або в тій же натуральній формі. Сплата штрафних санкцій здійснюється додатково та не звільняє від обов’язку сплатити орендну плату у визначеній договором формі.

     Якщо попри штрафні санкції орендар не виконує належно договір, в тому числі використовує земельну ділянку всупереч визначених у договорі умов орендодавець має право  розірвати договір оренди.   

Для отримання юридичних консультацій з будь-яких питань, захисту порушених прав звертайтеся до фахівців відділу «Оріхівське бюро правової допомоги» Першого запорізького місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги та його відділів в рамках з понеділка по п’ятницю з 8-00 до 17-00 за адресою:

м. Оріхів, вул. Покровська, 58 (за адмінбудинком), тел. 4-31-54.